SYNDICUS

De syndicus zorgt voor het beheer, het onderhoud en de opwaardering van een gebouw in naam en voor rekening van de mede-eigenaars. Een complexe job die administratieve, technische en financiële competenties vereist. Ook hiervoor kan u bij Copper terecht.

Aanbod

  • Uw gebouw wordt professioneel beheerd door een ervaren syndicus.
  • Een persoonlijke aanpak met regelmatig bezoek aan uw gebouw.
  • Dagelijkse permanentie op kantoor en 24 uur bijstand bij dringende interventies.
  • Alle aspecten in huis voor een goed beheer dankzij onze collega’s van het vastgoed en onze onafhankelijke verzekeringsmakelaar.
  • Eenvoudige opvolging als mede-eigenaar via onze gebruiksvriendelijke software.

Veelgestelde vragen

Wanneer is een syndicus verplicht?

Van zodra een gedwongen onverdeeldheid is ontstaan (meer dan één eigenaar) in een gebouw, een residentie of een project dient een syndicus te worden aangesteld. De syndicus staat in voor het goede beheer van het gebouw. Hij zal onder meer een algemene vergadering organiseren, een boekhouding bijhouden en in staan voor het goede onderhoud van het gebouw. Dit kan zowel een vrijwillige syndicus als een professionele syndicus zijn.

Wat zijn syndicuskosten?

Met syndicuskosten worden in het ene geval ‘alle’ gemeenschappelijke onkosten bedoeld, in het andere geval ‘enkel’ het ereloon van de syndicus, wat slechts één van de klassieke gemeenschappelijke onkosten van de gedwongen onverdeeldheid is. Op deze en andere vragen trachten wij u hieronder een beknopt antwoord te geven en u een beetje wegwijs te maken in de wetgeving op de mede-eigendom ( artikel 577 van het Burgerlijk Wetboek – Wet van 30.06.1994 en van 28/06/2010 )

Wat is vrijwillige en gedwongen onverdeeldheid?

Vrijwillige onverdeeldheid is een onverdeeldheid voortvloeiend uit een overeenkomst tussen twee of meerdere partijen en met de bedoeling om te eindigen. Een gedwongen onverdeeldheid vindt zijn oorsprong in de verdeling van het eigendomsrecht tussen verschillende personen waarin zij hun aandeel bevatten in het gemeenschappelijke onroerend gedeelte van een gebouw of van een groep van gebouwen, naast het bezitten van hun privatief gedeelte, kavel, in dit gebouw of groep van gebouwen. Voorbeeld hiervan vormt de gemene inkomhall die toegang geeft tot verschillende private appartementen. Wanneer is de wet van 30 juni 1994 en 28 juni 2010 van toepassing? Zodra we een gebouw of een groep van gebouwen hebben onder het stelsel van de gedwongen mede-eigendom is de Wet op de Mede-eigendom van toepassing (met uitzondering wanneer de aard en de constructie van het gebouw dit rechtvaardigen: bv geen gemene delen en alle eigenaars gaan hiermee akkoord). Deze wet wordt van toepassing op het ogenblik dat: – het pand gebouwd is; – het toebehoort aan verschillende fysieke personen of rechtspersonen; – een basisakte en een reglement van mede-eigendom is opgesteld; – de eigendomsrechten van het gebouw in diverse kavels zijn onderverdeeld die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.

Wat is een basisakte?

De statuten van een gebouw of van een groep van gebouwen, in de volksmond ook wel de basisakte genoemd, is een beschrijving van het gebouw bestaande uit twee delen dewelke worden vastgelegd bij authentieke akte. Iedere wijziging aan één van beiden moet eveneens het voorwerp zijn van een authentieke akte. Het eerste deel, genoemd de basisakte, beschrijft de constructie van het gebouw alsook in hoeverre het gebouw is verdeeld in zijn kavels en het aandeel in het gebouw van deze desbetreffende kavels. Naast de beschrijving van de privatieve kavels kan men ook in de basisakte een beschrijving terugvinden van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het reglement van mede-eigendom, zijnde het tweede deel van de statuten, beschrijft alles wat betrekking heeft op het beheer van het gebouw: het onderhoud, de instandhouding, de wederopbouw, e.d.. De organen (raad van mede-eigendom, rekeningcommissaris, syndicus) van de vereniging van mede-eigendom en de werking van de algemene vergadering worden eveneens opgenomen in het reglement van mede-eigendom. Naast de statuten heeft een gebouw nog een huishoudelijk regelement. Hierin worden de modaliteiten opgenomen hoe men met mekaar zal leven in een gebouw (bv richtlijnen inzake het inrichten van de terrassen). Dit huishoudelijk regelement kan worden opgesteld en gewijzigd bij onderhandse akte.

Wat is gemeenschappelijk en wat is privatief?

Een beschrijving dienaangaande kan per gebouw worden teruggevonden in de statuten van het gebouw. Een algemene regel dewelke in de meeste gevallen kan gehanteerd worden is de volgende: Wanneer meerdere eigenaars van verschillende kavels gebruik maken van één onderdeel van het gebouw, kan dit onderdeel van het gebouw als gemeenschappelijk worden beschouwd. Wanneer een onderdeel van het gebouw ten dienste staat van één mede-eigenaar, kan dit onderdeel als privatief worden geacht.

Is de gemeenschap van mede-eigenaars een vennootschap?

De vereniging bestaat wettelijk uit alle mede-eigenaars die samen een gemeenschap vormen die rechtspersoonlijkheid verkrijgt van zodra drie voorwaarden zijn vervuld, namelijk: De wet op de mede-eigendom moet van toepassing zijn; De verkoop van ten minste één kavel moet volbracht zijn; De statuten moeten zijn overgeschreven op het hypotheekkantoor. De vereniging krijgt derhalve een eigen benaming, een ondernemingsnummer, een maatschappelijke zetel en een eigen vermogen. Tot het vermogen van deze vereniging mogen géén andere dan roerende goederen behoren, nodig voor de verwezenlijking van het doel van de vereniging, zijnde het behoud en het beheer van het gebouw. Hieruit volgt dus ook dat de vereniging geen onroerende goederen mag bezitten.

Wat is een algemene vergadering?

Iedere mede-eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en kan deelnemen deel aan de beraadslagingen. Deze vergadering is derhalve uitsluitend samengesteld uit mede-eigenaars en/of hun lasthebber en de syndicus. Vaak gebeurt het dat, op uitnodiging van de algemene vergadering, of de syndicus, andere personen (een architect, een aannemer, …) op deze vergaderingen aanwezig zijn teneinde toelichting te geven bij bepaalde dossiers zonder enig stemrecht te hebben. De algemene vergadering vindt één maal per jaar plaats. De modaliteiten van bijeenroeping (datum, wijze van verzending, …) worden omschreven in de statuten. De algemene vergadering beraadslaagt enkel over het belang van de gemeenschappelijke delen.

Wanneer is een algemene vergadering rechtsgeldig samengesteld?

Om geldig te beraadslagen, dient aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd te zijn, en voor zover deze aanwezigen minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten (art. 577-6, § 5 B.W.). Nieuw sedert de wetswijziging van 2010 is de toevoeging van het tijdstip waarop aan het aanwezigheidsquorum moet voldaan, namelijk aan het begin van de algemene vergadering. Dit om te beletten dat eigenaren, tijdens de stemgang of tijdens het vergaderen de vergadering verlaten om elke stemming te “saboteren” wanneer zij voelen dat het resultaat ervan voor hen niet aanvaardbaar zou zijn.
Dit aanwezigheidsquorum is van dwingend recht; dit belet niet dat in het reglement van mede-eigendom nog (doch enkel) strengere vereisten mogen worden opgenomen.
Ook nieuw is dat de algemene vergadering tevens rechtsgeldig beraadslaagt wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.

De raad van mede-eigendom?

De raad van mede-eigendom is verplicht op te richten in een gebouw vanaf 20 kavels. Voor kleinere gebouwen is deze raad van mede-eigendom facultatief. De leden van de raad van mede-eigendom dienen mede-eigenaars te zijn. De verantwoordelijkheden van de Raad van Mede-Eigendom zijn: administratief toezicht; technisch en bouwkundige ondersteuning aan de syndicus; adviseren aan de syndicus en/of de vergadering. Een halfjaarlijks verslag uitbrengen bij de syndicus van haar uitgevoerde taken is aangewezen.

De commissaris van de rekeningen?

In elk gebouw dient een commissaris van de rekeningen te worden aangesteld. De rekeningcommissaris hoeft geen mede-eigenaar te zijn. De verantwoordelijkheden van de Commissaris van de rekeningen zijn: Controle van de financiële toestand, de boekhouding en de balans van de vereniging van mede-eigenaars; Verslag uitbrengen van de boekhouding opgemaakt door de syndicus op de volgende algemene vergadering.

Team

Katy Van Camp

Office Manager Renting & Syndic

katy.vancamp@copper.be

Shana Peirlinckx

Syndicus

shana@copper.be

Sophie Poquet

Accountant Syndic

sophie@copper.be

Direct koffie?

Maak onmiddellijk een afspraak of stuur ons een bericht via het contactformulier.

syndicus